房地产中介常见的交易风险

陆良品牌大律师

　　随着中国房地产经济的快速发展，房地产中介市场也步入了快车道。房地产中介企业不再是单一为卖方服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些交易活动中必然产生专业类型的风险。

　　(一)宏观风险

　　1、政策、法律法规的风险

　　目前我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，也是事关国计民生的大事，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规。这必然使得房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中，这就是中介业面临的政策、法律风险，其直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营重心。

　　2、交易外部环境风险

　　在我国房地产中介行业发展过程中，由于市场准入门槛低，许多中介机构素质不高，甚至一些非法的中介机构也混迹房地产中介行业，极大地损害了消费者的利益，贬损了房地产中介行业的社会形象。

　　消费者的不信任，直接影响了房地产中介行业的发展，房地产中介机构重树诚信也是当务之急。

　　(二)微观风险

　　1、内部业务管理所形成的风险

　　房源资讯调查不准确引起的风险

　　房源资讯调查不准确指的是中介公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、入市许可等问题，因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚，而一般的中介公司是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。比如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均为影响房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。

　　经纪人自身能力素质带来的风险

　　在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺。这些承诺有时看似不难兑现，却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。再加上目前很多经纪人的法律、法规意识较弱，在与客户签订服务协议时，往往一味地迎合客户的要求，做出无法兑现或其它不适当的承诺或在协议中写下某些难以兑现的承诺条款。而一旦客户要求兑现该条款，就会令中介公司陷入非常被动的境地，甚至最终带来不必要的经济损失，也给中介公司的形象带来损害。另外，有些房地产经纪人为了个人的利益，会置中介公司的利益于不顾，做出一些损害中介公司的利益与形象的行为。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的，尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司，经纪人的“可乘之机”较多，风险发生的机会也就较大。经纪人的道德风险主要表现为：私自收取客户房款后逃跑;为了自己个人的利益，将房源或客户资料外泄;利用中介公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金;私自抬高房源的售价，赚取其中的“差价”等等。其中，尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源，中介公司所掌握的房源或客户资料越丰富，其市场竞争力就越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料，会用金钱买通竞争对手公司的经纪人，让他们为其提供需要的资料。

　　房屋保管带来的责任风险

　　在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。

　　交易资金监管不当引起的风险

　　如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。因为房产交易不像其他商品交易那样可以当场“一手交钱一手交货”，必须由买卖双方在签订房地产买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门办理产权登记、审核、过户等手续。在交付房款至房屋过户完毕这个过程中就形成了时间差，极容易导致合同欺诈行为的发生。为保障交易安全，房地产经纪人通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百，多则几十万、上百万，对于经纪人而言，依法正确、有效地监管这种代收代付资金非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也会给经纪公司带来损失。

　　2、外部交易过程所产生的风险

　　人们对房地产中介机构欺骗消费者的现象义愤填膺，但却对中介机构上当受骗的情形关注很少，房地产中介机构往往有苦说不出。无可讳言，业主或客户逃避佣金的行为破坏了房地产中介活动的市场运行规则，它可能导致一家房地产中介机构的灭顶之灾，限制了房地产中介行业的长远发展。

　　卖方诚信风险

　　(1)缺乏主体资格风险。对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。而卖方缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权，还有些房屋共有人一方在未经的其他共有人的同意，擅自处理房屋出租出售事宜，并且故意隐瞒中介公司，因而给中介公司造成人力、物力等各方面的损失。(2)违反委托协议风险。卖方在初次委托经纪公司代理房屋出租出售事宜时，一般经纪公司会跟房东确认好出售价格，通常表现为双方签订多家委托协议或独家委托协议，事后经纪方以该价格为标准促使成交。而实务中，在签约前期业主往往因市场原因或个人原因比如其财务问题已解决，而临时“反价”，从而让经纪方处于尴尬位置，不仅白白浪费了时间和精力，同时失去买方的信任，甚至殃及整个房地产中介行业的信誉。

　　买方带来的风险

　　中介公司在与客户打交道时，也常会因不良客户的不当行为而发生风险事件。有些严重事件给企业带来的不仅是名誉、金钱方面的损失，有时也会牵扯到刑事案件。比如有些客户利用伪造证件诈骗，经纪人如果防范心理不强，或是业务操作不规范，就有可能让他们诈骗成功，从而给公司带来损失。

　　买卖双方“跳单”风险

　　对于买方而言，房产经纪人带买方首次看房时，一般要求其签订格式化的《看房确认书》，其内容较为简单，除确认看房及看房时间之外，多会要求买方承诺不谋求与卖方直接交易，也不委托其他居间人。这种确认书在很多时候被有经验的买方所拒绝，为了及时扩散房源信息，房产经纪人也时常并不强求。所谓“跳单”就是买方签订了确认书但事后又违反其中的承诺，直接跳过中介方直接找到卖方私下签订合同，并且在中介方发现后否认佣金;或者在其他公司给予佣金打折或者承诺能够还到更低价的“诱惑”下，与其他中介公司签订三方买卖合同。再有买卖双方联合“跳单”给经纪公司造成的损失。这样不仅公司收不到服务费，就连经纪人付出的时间、精力及电话费、交通费等成本都无法得到补偿。

　　对于卖方而言，“跳单”现象相对要比买方轻微一些。一般表现在少数房东通过在经纪人带客户看房过程中偷偷塞号码给客户等方式，取得与客户私下成交的机会，逃避佣金。

　　如果您对房产中介交易产生的法律纠纷仍有疑问，欢迎跟帖讨论，或者直接扫码咨询！

天涯孤鸿

这个该上刑法条框。要不然容易出忽悠人都一女嫁多夫的闹剧