[转帖]叶檀：上涨推手再创新低！明年房地产市场将冰冻

大卫.沧浪

叶檀：警惕 房价上涨第一推手再创27年新低！明年房地产市场将冰冻

    来源：叶檀财经

   

    丨导 读

    我是光，你是影；我是风儿你是沙。房价涨不涨，主要看广义货币发行量M2，过去二十年，房地产是紧跟广义货币发行量的最大宗投资品。到2016年，M2出现逆转，房地产不再发光。只要M2在两位数以下，房地产回到黄金时代难上加难。

    房价涨不涨，主要看广义货币发行量M2。

    截止2016年的26年时间，广义货币发行量增长了101倍左右，房价上涨了几十倍。过去二十年，房地产是紧跟广义货币发行量的最大宗投资品——我是光，你是影；我是风儿你是沙。

    截止2016年，房地产起到了极大的作用。

    1、大量的货币找到一个沉淀池，避免恶性通胀，要不然食品饮料房租不知道会涨到什么地步。

    2、投资者手里握着房地产，享受资产溢价的快乐，对冲货币贬值的风险，享受经济增长的红利。房地产造假难度高、信用比股市好，成为超过股市的大宗投资品种。

    3、地方政府靠着房地产开展基础设施，建新城，上下游相关行业靠着房地产热兴旺发达。高房价是另一种地方税。

   

    到2016年，M2出现逆转，房地产不再发光。

    11月13日，央行公布最新数据，截至10月末，广义货币（M2）余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速创下历史新低。10月份社会融资规模10400亿元，新增人民币贷款6632亿元，均不及预期。

    翻译成大白话，注水少了，市场变得干乎乎的。不要说房地产，想想连国债收益率都创新高，说明货币证券市场已经恐慌到一定地步，房地产市场明年也会进入恐慌。

    8.8%的M2增速，突破了27年来的历史新低！一次突破新低，再次突破新低，易如反掌。这就像突破了一次做人的底线，继续突破就容易得多。

    货币进入稳定期，意味着房地产也将进入稳定期。今年以来，M2增速逐级下降：今年1到4月增速在10%以上，5月份以后，降为个位数，而且逐月震荡走低，跟以前广义货币动辄两位数以上的增长不可同日而语。只要M2在两位数以下，房地产回到黄金时代难上加难。

    另一个数据是，居民贷款下降，主要反映房贷热度的居民中长期贷款一路下行。10月，居民中长期贷款月新增量环比少增1076亿，同比也少增1181亿。

    居民长期贷款下降只有两种可能，或者居民不买房子了，或者买房子不能贷款了。无论哪一种，对房地产市场不算什么好消息，房地产杠杆下降，那些人精似的炒房者，怎么还会进入房地产市场？

   

    今年短贷暗度陈仓，换个玩法进入房地产市场，到时候借新还旧就行了。2017年3月以来，居民短期贷款均值在2100亿远左右，9月一度高达2537亿元，居民短贷玩疯了。

    上面一看，这还行？消费贷贷那么多，肿么回事？想干什么呀？老虎不发威，当我是病猫。内行人管内行人，一管一个准。9月下旬以来，对居民消费贷的监管逐渐升温，10月，居民短贷仅为791亿元。

    我们的市场上，政策是第一推动力，广义货币和房贷增速直线下降，炒房团被卡住了七寸，房地产的金色开始黯淡。今年一线城市北上深房价与成交量双双回落，明年该轮到二三线城市了。

   

    更可怕的是，明年还是开发商还债大年，估计一些开发商会Hold不住，倒在黎明前的黑暗里。

    据《时代周报》报道，今年9月，债券评级机构穆迪发布研报，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元（约合人民币2601亿元）。其中，中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家到期或可回售债券总额达163亿美元（约合人民币1081亿元）。

    另据Wind资讯统计显示，2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

    这两年是房地产行业提高集中度的大年，销售过千亿大房企靠着去年和今年的卖房现金收入还能支撑，普通房企面临的是生死大考。

   

    开发商分化，一种是不舍得割肉卖藏着一点点卖，另一种是大抛售，加快周转，另三种转型了，以前造房子，现在服务赚钱。

    台风小了，胖猪会掉下来。房地产保持稳定，白银时代还在，这次掉下来的猪是杠杆率过高的开发商，和借钱炒房的人，他们最胖，该减肥了。